Mietrendite berechnen: Renditerechner für Immobilien

Lohnt sich die Wohnung als Kapitalanlage?

Mit diesem Renditerechner für Immobilien können Sie die Mietrendite berechnen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite nach Kosten, monatlichen Cashflow mit oder ohne Kredit und die nötige Zuzahlung aus eigener Tasche. Dazu kommen der Höchstpreis für eine Zielrendite und auf Wunsch eine Prognose über 10 bis 25 Jahre. Alles wird in Ihrem Browser berechnet, es werden keine Daten übertragen.

So funktioniert es

1. Unter „Kauf“ tragen Sie den „Kaufpreis“, die „Kaufnebenkosten“ (in „% vom Preis“ oder als Betrag), die „Renovierung“ und die „Möblierung“ ein.
2. Unter „Miete und Kosten“ geben Sie die „Monatliche Kaltmiete“, den „Leerstand“ (Monate pro Jahr oder % der Miete), die nicht umlegbaren Kosten, die Grundsteuer, falls Sie sie nicht umlegen, die Vermieterversicherung sowie Mietverwaltung und Instandhaltung in Prozent der Mieteinnahmen an.
3. Setzen Sie den Haken bei „Mit einem Kredit finanzieren“, um Rate, Cashflow und Zuzahlung zu sehen.
4. Stellen Sie eine „Zielrendite“ ein, um unter „Maximaler Kaufpreis“ den Höchstpreis zu sehen, und aktivieren Sie bei Bedarf „Prognose über mehrere Jahre“. „Link zur Berechnung kopieren“ speichert alle Werte in einer Adresse zum Teilen.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite: die Formeln

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie eignet sich für einen schnellen Vergleich von Inseraten. Der Rechner zeigt sie auch bezogen auf die Gesamtkosten (Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung, Möblierung).

Nettomietrendite = (Mieteinnahmen − jährliche Kosten) ÷ Gesamtkosten × 100, immer vor Steuern.

Beispiel: eine Eigentumswohnung für 300.000 € mit 10 % Kaufnebenkosten (30.000 €) kostet insgesamt 330.000 €. Bei 1.000 € Kaltmiete im Monat ergeben sich 12.000 € im Jahr: Bruttomietrendite 4,00 % auf den Kaufpreis und 3,64 % auf die Gesamtkosten. Mit 2 % Leerstand bleiben 11.760 € Mieteinnahmen. Davon gehen 360 € nicht umlegbare Verwaltungskosten und 10 % Instandhaltungsrücklage (1.176 €) ab, zusammen 1.536 €. Übrig bleiben 10.224 €: Nettomietrendite 3,10 %, also 852 € im Monat.

Welche Kosten Sie einplanen sollten

Zählen Sie alles, was beim Vermieter hängen bleibt: Verwaltergebühr der Eigentümergemeinschaft, Rücklage für Reparaturen, Kontoführung, nicht umlegbare Versicherungen und eine eigene Reserve für die Wohnung selbst, etwa Küche, Bad oder Bodenbeläge. Betriebskosten, die Sie über die Nebenkostenabrechnung weitergeben, gehören nicht hinein.

Leerstand

Zwischen zwei Mietverhältnissen vergehen oft einige Wochen für Renovierung, Besichtigungen und Übergabe, dazu kommt das Risiko eines Mietausfalls. In gefragten Lagen rechnen viele mit 2 % der Jahresmiete, in schwächeren Lagen mit mehr. Der Rechner zieht den Leerstand von den Mieteinnahmen ab, nicht von der Bruttomietrendite.

Cashflow und Wirkung des Kredits

Der monatliche Cashflow ist (Mieteinnahmen − Kosten) ÷ 12 − Kreditrate. Ist er negativ, zeigt „Monatliche Zuzahlung“, was Sie jeden Monat beisteuern.

Im Beispiel mit 270.000 € Darlehen zu 3,8 % über 25 Jahre beträgt die Rate 1.395,51 €. Der Cashflow liegt bei 852,00 − 1.395,51 = −543,51 € im Monat. Der Kredit verändert die Rendite der Immobilie nicht, senkt aber das eingesetzte Eigenkapital (hier 60.000 €). Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil der Schuld; die Prognose zeigt die Restschuld Jahr für Jahr.

Maximaler Kaufpreis für eine Zielrendite

Für 5 % brutto bei 1.000 € Kaltmiete: 12.000 ÷ 0,05 = 240.000 € höchstens. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 20; der Kaufpreis im Beispiel liegt beim Faktor 25 (300.000 ÷ 12.000). Mit „netto nach Kosten, auf die Gesamtkosten“ berücksichtigt der Rechner auch Nebenkosten und laufende Kosten.

Was der Rechner nicht berechnet

Steuern werden nicht berechnet: weder die Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Abschreibung und Werbungskosten noch eine Steuer auf einen Gewinn beim Verkauf. Das hängt vom Land, von Fristen und von Ihrer persönlichen Lage ab. Eine verlässliche Zahl bekommen Sie bei einem Steuerberater.

Weitere Kennzahlen

Vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter (Kaufpreis ÷ Wohnfläche) mit aktuellen Verkäufen in der Gegend und die Miete pro Quadratmeter mit dem örtlichen Mietspiegel. Prüfen Sie die Nachfrage vor Ort: Arbeitgeber, Hochschulen, Verkehrsanbindung. In vielen Städten begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttorendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis, ohne Kosten. Die Nettorendite zieht Leerstand und Kosten ab und teilt durch die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten.

Welche Mietrendite ist gut?

Einen festen Wert gibt es nicht. Hohe Renditen gehen oft mit mehr Leerstand oder Sanierungsbedarf einher. Vergleichen Sie mehrere Objekte in derselben Lage mit denselben Annahmen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Sie hängen von der Grunderwerbsteuer des Bundeslandes, von Notar, Grundbuch und einem eventuellen Makler ab. Tragen Sie den Betrag ein, der für Ihren Kauf gilt.

Werden meine Eingaben gespeichert?

Nur in Ihrem Browser, damit Sie die Berechnung beim nächsten Besuch wiederfinden. Ein geteilter Link enthält die Werte in der Adresse.